최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다. 전세사기는 점점 더 교묘해지고 있으며, 단순히 계약서를 꼼꼼히 본다고 예방할 수 있는 것이 아닙니다. 이번 글에서는 전세사기의 대표적인 수법과 예방하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.
1. 신종 전세사기 수법 TOP 5
① ‘깡통전세’ – 집값보다 높은 전세가 설정
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80~90% 이상인 경우, 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
✅ 사기 수법
- 집주인은 매매가보다 높은 금액에 전세 계약을 체결
- 이후 집값이 하락하거나 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어감
- 세입자는 보증금을 돌려받지 못함
⚠ 예방 방법
- 전세가율 70% 이상이면 경고! (안전한 수준은 60% 이하)
- 실거래가 조회: 국토교통부 실거래가 사이트에서 최근 거래 내역 확인
- 근저당 확인: 등기부등본에서 근저당 설정 여부 확인
② 이중계약 – 같은 집을 여러 명에게 전세계약
집주인이 한 채의 주택을 여러 명에게 동시에 전세계약을 맺고 보증금을 받아 가로채는 수법입니다.
✅ 사기 수법
- 세입자 A와 B에게 각각 같은 집을 전세로 계약
- A와 B가 각각 보증금을 지급하지만, 집주인은 도망
- 법적 소송을 하더라도 보증금을 모두 돌려받기 어려움
⚠ 예방 방법
- 전입신고와 확정일자를 빠르게 받기 (우선 변제권 확보)
- 집주인의 신분 및 실소유주 확인
- 임대인 명의와 실제 등기부등본 상 소유주가 동일한지 체크
③ 위장된 ‘바지 임대인’ 계약
진짜 소유주가 아니라 명의만 빌린 가짜 임대인(바지 사장)이 계약을 진행하는 경우도 많습니다.
✅ 사기 수법
- 집주인이 아닌 제3자가 위임장을 위조해 계약 진행
- 계약 후 보증금을 챙기고 잠적
- 법적 대응을 해도 소유주가 다른 사람이므로 보증금 반환이 어려움
⚠ 예방 방법
- 계약자는 반드시 집주인 본인과 진행하기
- 임대인의 신분증과 등기부등본을 대조 확인
- 위임장이 있을 경우 공증을 받은 문서인지 체크
④ 잔금 치른 후 근저당 설정 – ‘먹튀’ 수법
전세계약 후 잔금을 지급한 뒤, 집주인이 갑자기 근저당을 설정하여 세입자의 보증금을 돌려주지 않는 수법입니다.
✅ 사기 수법
- 계약 당시에는 근저당이 없는 깨끗한 상태
- 세입자가 보증금을 지급한 직후, 집주인이 근저당을 설정
- 나중에 경매가 진행되면 세입자는 우선순위에서 밀려 보증금 회수 불가
⚠ 예방 방법
- 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인
- 전입신고 및 확정일자를 가능한 한 빠르게 받기
- 사전 동의 없이 근저당 설정 불가 조항을 계약서에 추가
2. 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트
- ✅ 등기부등본 열람 (계약 직전 & 직후 2회 확인 필수!)
- ✅ 집값 대비 전세가율 70% 이상이면 주의
- ✅ 계약은 반드시 집주인 본인과 진행
- ✅ 전입신고 및 확정일자는 최대한 빨리 받기
- ✅ 중개업소를 통한 계약이라도 직접 서류 확인 필수
- ✅ 법적 보호를 위해 전세보증보험 가입 고려
전세보증보험 가입 (HUG, SGI 서울보증보험)
- 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보험사를 통해 보호받을 수 있음
- 가입 요건을 충족하는 집을 선택하는 것이 중요
3. 결론
전세사기는 점점 더 교묘해지고 있으며, 단순한 계약서 확인만으로는 완전히 예방할 수 없습니다. 철저한 사전 조사와 신중한 계약 절차가 필수적입니다.
✅ 전세사기 예방을 위한 3가지 핵심 원칙
- 등기부등본, 실거래가, 근저당 설정 확인은 필수!
- 전입신고 & 확정일자는 최대한 빠르게 진행!
- 전세보증보험을 활용해 보증금 보호!
전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 위 내용을 확인하고, 안전한 주거 환경을 지키세요!